Résumé : Une personne physique peut-elle mener une opération de promotion immobilière jusqu’à son terme ? Si, en théorie, la réponse apportée à cette interrogation fondamentale peut être positive, en pratique, elle sera le plus souvent négative. C’est la raison pour laquelle le législateur a progressivement déployé un arsenal de personnes morales adaptées permettant de conduire efficacement une opération de construction d’un immeuble en vue d’en faire accéder une ou plusieurs personnes à la propriété. Les sociétés de la promotion immobilière apparaissent donc comme apodictiques. D’abord, elles donnent un cadre juridique efficace à la maîtrise d’ouvrage. Ensuite, elles permettent d’associer promoteurs et investisseurs, dont la réunion des moyens et des compétences rend possible la bonne tenue de l’opération d’édification sur le plan financier.
Enfin, la variété de ces sociétés et de leurs régimes juridiques respectifs permet de trouver un outil adapté à chaque situation pour la réalisation de l’opération. Ainsi, l’étude des sociétés de construction – qu’il s’agisse de celles ayant trait à la commercialisation de l’immeuble (société de construction-vente, société d’attribution) ou de celles qui empruntent le modèle coopératif – conduit à s’intéresser à des formes sociales qui permettent la réalisation d’opérations de promotion immobilière d’une certaine ampleur. Si la majorité des règles encadrant ces différentes formes de sociétés apparaissent particulièrement efficaces et adaptées, pour d’autres le constat doit être nuancé. Ainsi, les sociétés de construction connaissent un grand succès en pratique. Les sociétés d’attribution sont moins utilisées. Les formules coopératives méritent d’être mieux connues et exploitées. L’objet de la présente thèse est d’abord de présenter ces différentes structures, souvent méconnues et pourtant essentielles au bon fonctionnement du secteur de la promotion immobilière dans son ensemble. Ensuite, la thèse tente de cibler certaines limites et difficultés, qui affectent tel ou tel type de sociétés et de formuler des propositions d’amélioration chaque fois que cela est possible. Située au confluent du droit de la promotion immobilière et du droit des sociétés, la thèse a donc pour ambition d’opérer un focus modeste sur des formes de sociétés trop souvent négligées.
Le jury de thèse sera composé de : François Colonna d’Istria (CNAM Paris), Pascal Kamina (Université de Franche-Comté), Mélanie Painchaux (CNAM Paris), Frédéric Rouvière (Aix-Marseille Université).
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